一括取得した土地・建物の取得価額の算定を巡る裁決

 売買により一括取得した土地及び建物について、請求人が、まず土地の路線価に地積を乗じることで土地の売買代金相当額を算出し、これを売買代金の総額から差し引くことにより建物の売買代金相当額を算出する方法(本件差引法)により算出すべきと主張した審査請求で、国税不服審判所は、一括取得した土地等について、各資産の取得価額等の算定に当たり、不動産鑑定評価における積算価格比によりあん分するのが合理的であるとした。

 この事例は、請求人が一括取得した土地及び建物について各資産の取得価額等を算定するに当たり、建物の価値を増加させると認められる改修工事が行われていた建物及びこれと一括取得した土地については、その価値の増加が反映されていないと認められる固定資産税評価額の比ではなく、不動産鑑定評価における積算価格比によりあん分するのが合理的であると判断したものである。

 裁決は、請求人の主張に対し、本件差引法を用いて土地及び建物の売買代金相当額を区分した場合、土地の売買代金相当額に反映されるべき価額が反映されず、土地の売買代金相当額が客観的な時価に比して低額になる一方、当該価額が建物の売買代金相当額に転嫁され、建物の売買代金相当額が客観的な時価に比して高額になるという看過し難い不均衡が生じるから、本件差引法は合理的とは認められないと判断した。

 一方、原処分庁が、土地及び建物の各売買代金相当額は、土地及び建物の売買代金総額を各資産の固定資産税評価額比によりあん分する方法(固定資産税評価額比あん分法)により算出すべきと主張するところ、確かに、固定資産税評価額比は、土地及び建物の価額比を推認する手がかりとして一般的な合理性を有するものであるから、固定資産税評価額比あん分法は、一般的には合理的な算定方法であると認められると指摘。

 しかしながら、本件の一部の建物には時価を増加させると認められる改修工事が実施されていたにもかかわらず、その建物の固定資産税評価額にはこれらの時価の増加が反映されていない。他方、その一部の建物及びこれと一括取得された土地について請求人が提出した不動産鑑定評価書における土地及び建物の積算価格の比は、土地及び建物の時価の価額比を推認する手がかりとして一定の合理性が認められると指摘した。

 その上、改修工事の実施を踏まえたものであり、その一部の土地・建物については、固定資産税評価額比あん分法よりも積算価格比によりあん分する方法を用いることがより合理的であると認められる。したがって、当該一部の土地・建物については当該積算価格比によりあん分する方法を、他の土地・建物については、固定資産税評価額比あん分法を用いるのが相当であるとして、原処分の一部を取り消している。 (令和5年6月21日裁決)